帶押過戶：終結(jié)年息25%的贖樓貸？

來源：unsplash近日，北京存量住房市場迎來新利好：3月31日起，北京將實現(xiàn)存量房“帶押過戶”，即二手房交易中，經(jīng)原貸款銀行同意的情況下，二手房買家無需先還清貸款即可過戶二手房。36氪了解到，目前北京二手房市場“帶押過戶”還未實現(xiàn)第一單交易，但根據(jù)銀行與房產(chǎn)中介此前的實驗性操作：一套房產(chǎn)從網(wǎng)簽到過戶只用了12天時間，比過去解押過戶至少節(jié)省了兩周。此舉不僅簡化了房產(chǎn)交易流程，更能夠降低交易成本，較大程度上規(guī)避房產(chǎn)交易中的金融風(fēng)險和交易糾紛。特別是對于提供高息“贖樓貸”的所謂金融中介，其市場需求面臨收縮。實施細則尚未落地多位北京房產(chǎn)中介經(jīng)紀人及國有大行按揭貸款業(yè)務(wù)人員對36氪表示，截至4月4日，其所在機構(gòu)還未受理此類交易，其中房產(chǎn)中介也還未針對具體操作流程將實施細則給到經(jīng)紀人。根據(jù)新政規(guī)定，不同于其他城市采取的公證后解抵押、設(shè)置專門低息“過橋貸”機構(gòu)等方式，北京能夠?qū)崿F(xiàn)新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。“帶押過戶”分為同行貸款購房和跨行貸款購房兩種模式，同行貸款購房操作相對簡單：買方申請貸款后，銀行自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款，賣方需向銀行補齊差額部分，買方將首付款交至約定的監(jiān)管賬戶即可。跨行操作則需要雙方貸款銀行通過北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)交互信息，未接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的銀行，需要通過事前約定方式交互信息后再完成后續(xù)交易。房產(chǎn)及按揭貸款信息的拉通是帶押過戶執(zhí)行的關(guān)鍵。國有大行房貸客戶經(jīng)理對36氪表示，除部分外資銀行外，目前北京區(qū)域的大多數(shù)銀行都已經(jīng)接入北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)。沖擊高息“贖樓貸”在“帶押過戶”政策落地前，對于賣家貸款未還完，且手中無足夠流動資金立刻償付貸款的情況，一般有兩種處理方式：由中介方提供擔(dān)保，以買家首付款（不足的話可由賣方補齊）解除賣方質(zhì)押，再進行過戶流程，雙方需簽訂擔(dān)保合同，中介方面收取一定的手續(xù)費。而另一種方式則是賣家向金融機構(gòu)尋求“過橋資金”，即“贖樓貸”，借貸償還貸款后再賣房交易。36氪獲悉，市面上多家中介機構(gòu)工作人員可以為這樣的服務(wù)牽線，利率一般為十天之內(nèi)日息萬分之六，超過十天，日息則為萬分之七，換算下來年利率達到25.5%。多位業(yè)內(nèi)人士對36氪表示，北京“帶押過戶”新政的落地，或?qū)⒋蠓s小“贖樓貸”業(yè)務(wù)的市場規(guī)模。新政下，只有借款償還公積金貸款的需求才需要用到“贖樓貸”。實驗：從網(wǎng)簽到過戶只用12天根據(jù)新政通知，“帶押過戶”需滿足4個條件：一是本市個人二手房交易；二是買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；三是賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。有房產(chǎn)中介表示，其中第二條和第三條相對嚴格，因此目前其所在中介北京區(qū)域公司還未有這類業(yè)務(wù)落地。上述客戶經(jīng)理也對36氪表示，目前公司層面已經(jīng)在3月31日發(fā)文后正式開通“帶押過戶”業(yè)務(wù)，但目前并未有客戶實際操作。其同時透露，2023年初，曾有中介與大行合作，實驗性操作過首例同行“帶押過戶”業(yè)務(wù)。北京鏈家方面對36氪表示，2022年10月，北京已經(jīng)開始針對“帶押過戶”進行小范圍的試點，其操作的第一單此類交易是與建行合作，屬于“同行帶押過戶”，于11月12日完成。這套房產(chǎn)從網(wǎng)簽到過戶只用了12天時間，比過去解押過戶的操作至少節(jié)省了兩周。北京鏈家相關(guān)負責(zé)人介紹，目前北京鏈家正在與銀行、不動產(chǎn)中心溝通完善相關(guān)流程和協(xié)議，并做好全面的風(fēng)險排查。等流程和協(xié)議確定之后會梳理一套系統(tǒng)操作指引給到經(jīng)紀人。2022年起，多地均開始落地“帶押過戶”政策。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，多個省會城市和計劃單列市在列，如深圳、濟南、大連等。目前各地“帶押過戶”主要分為個人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個人業(yè)務(wù)居多，主要針對二手住宅交易。有媒體報道稱，早在2016年11月，成都就試點執(zhí)行了二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。而涉公積金貸款的“帶押過戶”，目前在青島、大連、無錫等全國多個省份也已經(jīng)跑通。作者｜詹方歌