綠城用對了三種“力”

優(yōu)質(zhì)房企如何過冬，是筆者近年來一直在觀察與思考的事情。房地產(chǎn)業(yè)巨大的浪潮起伏已經(jīng)嚇退甚至擊倒一些人，顯然，曾經(jīng)的游戲規(guī)則已經(jīng)不適合新的經(jīng)營邏輯。幾乎近5年的時間，房企說得最多的一個詞，便是“穩(wěn)中求進(jìn)”，“進(jìn)”似乎是“穩(wěn)”的唯一佐證。直到飽受多重沖擊的2020年至2022年，那些真正“穩(wěn)”的企業(yè)，才迅速脫穎而出。綠城中國是房地產(chǎn)業(yè)近年來為數(shù)不多逆勢穩(wěn)進(jìn)的企業(yè)，銷售排名從2019年的第11位，到2020年的第8位，持續(xù)上升至2021年的第7位和2022年的第4位。伴隨穩(wěn)步前進(jìn)，這家企業(yè)在也從2019年至2021年的“提速期”、2022年的“提效期”，全面進(jìn)入2023年“提質(zhì)期”。綠城中國于3月28日召開2022年業(yè)績發(fā)布會，觀察其近年來的發(fā)展軌跡不難發(fā)現(xiàn)，其逆勢穩(wěn)進(jìn)的背后，有著很清晰的底層邏輯與結(jié)構(gòu)力。物理學(xué)說起結(jié)構(gòu)力會關(guān)注兩個東西：極限點(diǎn)穩(wěn)定與分支點(diǎn)穩(wěn)定。綠城中國在產(chǎn)品、投資、財務(wù)、銷售等多個支點(diǎn)上都形成了穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)力，并且在財務(wù)支點(diǎn)中的多個極限點(diǎn)都保持自律與穩(wěn)定，以此推動企業(yè)自身不斷增強(qiáng)張力，同時在市場出現(xiàn)分化起伏臨界點(diǎn)時也表現(xiàn)出強(qiáng)大的抗壓力與平衡力。01寒冬中的張弛力從2022年甚至早幾年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，綠城中國已然是地產(chǎn)行業(yè)頂部企業(yè)了。2022年，綠城中國收入總額1272億元，同比上年增長27%，凈利潤89億元，同比上年增長16%；銷售總額位居全國TOP4，自投銷售額位居全國TOP8，自投權(quán)益銷售額位居全國TOP11；回款率高達(dá)102%。之所以交出如此優(yōu)異成績單，是因?yàn)榫G城中國在宏觀行業(yè)分野、中觀企業(yè)進(jìn)階、微觀產(chǎn)品精進(jìn)提升等各個層面都極其堅守與自律，在變幻莫測的商業(yè)環(huán)境中，這是建立在看清形勢變化之上的一種選擇，在保持固有優(yōu)勢與尋求新方向中找到了最大公約數(shù)：不盲目不貪求，做好確定的事，積極應(yīng)對不確定的事，將已經(jīng)做好的變得更好，將想要做好的努力做好。首先，面臨這一輪房地產(chǎn)業(yè)變革周期中的分化，綠城中國堅挺在行業(yè)頭部：在市場分化中，聚焦一二線城市，在資源分化上獲得大量銀行境內(nèi)外投資者的資源支持，在企業(yè)分化保持優(yōu)質(zhì)的股東結(jié)與穩(wěn)健經(jīng)營的基本面，使其在各類橫向比較的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中處于第一陣營。另外，綠城中國利用頭部陣營實(shí)力與優(yōu)勢不斷提高自身效能。在投資方面，綠城中國持續(xù)聚焦，提質(zhì)增效，深耕一二線城市，重點(diǎn)發(fā)力北京上海杭州等核心城市，兩者投資占比分別高達(dá)92%和82%；同時持續(xù)聚焦住宅領(lǐng)域，提高轉(zhuǎn)化回款，項(xiàng)目銷售當(dāng)年的轉(zhuǎn)化率由2020年的15%升至2021年的21%，再度升至2022年的48%；提高轉(zhuǎn)化速度的同時也注重保持增厚利潤，項(xiàng)目凈利率由2020年的57%升至2022年的69%。與此同時，綠城中國持續(xù)在“最懂產(chǎn)品”與“最懂客戶”上尋求極致與匠心。以此為原點(diǎn)，其2022年的“一號工程”產(chǎn)品品質(zhì)持續(xù)獲得市場認(rèn)可，在中指院、億翰智庫、克而瑞三家權(quán)威機(jī)構(gòu)的行業(yè)產(chǎn)品力評測中榮獲第一，并獲54項(xiàng)國內(nèi)外設(shè)計獎項(xiàng)；在“一號標(biāo)準(zhǔn)”客戶滿意度層面，其在”2022中國房地產(chǎn)顧客滿意度調(diào)查”中以90.2的高分領(lǐng)跑行業(yè)，獲得15城滿意度第一，10城忠誠度第一；并且堅持“零延遲+高品質(zhì)”，高質(zhì)量交付197個項(xiàng)目，服務(wù)超14萬戶家庭，為進(jìn)一步確保交付，2022年竣工面積較上年增長35%。在大環(huán)境不確定性更多的情況下，自律的心態(tài)，清晰的邏輯，穩(wěn)健的打法，適時的突破，使得綠城中國在激烈的競爭中打開更多有利的局面，助力其品牌價值與市場認(rèn)可度更上一層樓。02財務(wù)中的結(jié)構(gòu)力如果說2022年的各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)說明綠城中國守住了基本面，并且鞏固了自身優(yōu)勢，那么其背后合理穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營理念則是強(qiáng)力支撐所在。財務(wù)的結(jié)構(gòu)力，事關(guān)一個企業(yè)的健康，以及未來長跑的潛能。換句話說，即便兩個企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營業(yè)績相差不大，但其背后財務(wù)結(jié)構(gòu)不同，未來某個時候或者某一階段也會呈現(xiàn)出巨大差異。綠城中國2022年的主要財務(wù)數(shù)據(jù)上升明顯。除上述營收與凈利潤雙雙增長以外，股東應(yīng)占核心凈利潤也由2021年的57.65億元增長至2022年的64.14億元，同比增長11.3%，這是實(shí)實(shí)在在的股東回報。再看綠城中國的整體財務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)優(yōu)化，這也足以說明綠城中國在財務(wù)上的自律。其中，短債金額由2020年的325億元降至2021年的321億元以后，進(jìn)一步降至2022年的269億元，相應(yīng)的短債在總債務(wù)中的占比也由2020年的27.3%降至2021年的25.1%。進(jìn)一步降至2022年的19.2%，短期債務(wù)壓力得以進(jìn)一步釋放。同時，經(jīng)營現(xiàn)金流的持續(xù)增長又表現(xiàn)出給力的對沖，由2020年的-31億元變?yōu)?021年的59億元，進(jìn)一步增長至2022年的146億元。在這個過程中，綠城中國的融資成本也由2020年的4.9%持續(xù)降低至2022年的4.4%。其中，2022年境內(nèi)公開發(fā)債平均發(fā)行期限2.18年，相比2021年增長0.43年，平均利息成本3.43%，相比2021年的3.55%進(jìn)一步下降；境外全年融資9.5億美元，涵蓋首筆綠色債券4.5億美元、高級美元債、內(nèi)保外貸、雙邊貸款等，并提前償還6.3億美元銀團(tuán)及雙邊貸款，歸還5億美元永續(xù)債，且永續(xù)債將在2023年內(nèi)清零。此外，綠城中國在行業(yè)“三道紅線”上高度自律，2022年現(xiàn)金短債比1.7，與2021年持平，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率70.3%，較2021年降低0.2個百分點(diǎn)，凈資產(chǎn)負(fù)債率62.6%；在內(nèi)部“三道紅線”上尋求正向發(fā)展，第一道紅線是KPI，必須完成；第二道紅線是要求全國11個區(qū)域公的現(xiàn)金流都為正，第三道紅線是要求11個區(qū)域公司的利潤都為正。短期債務(wù)壓力減輕，經(jīng)營現(xiàn)金流回正，境內(nèi)外融資暢通，內(nèi)外指標(biāo)正向健康，這四個要素足以讓綠城中國更加輕盈健康地馳騁資本市場，對沖市場的不確定性與行業(yè)的變革洗牌。對此，標(biāo)普、穆迪等國際評級機(jī)構(gòu)均展望為“穩(wěn)定”。03長跑中的掌控力綠城中國每年都會針對大勢與自身實(shí)際情況提出發(fā)展關(guān)鍵詞，其2023年的關(guān)鍵詞是“全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)”，其2023年的目標(biāo)是：規(guī)模動態(tài)守住TOP10，盈利進(jìn)入第一梯隊(duì)，隨變而變，動態(tài)刷新，打造行業(yè)特而美，努力提升股東回報。對此，2023年綠城中國提出“高質(zhì)去化、精益管理、補(bǔ)強(qiáng)能力、穩(wěn)健發(fā)展”的工作主線，相應(yīng)的工作要求則是：經(jīng)營結(jié)果為導(dǎo)向，利潤提升為目標(biāo)，現(xiàn)金安全為底線。這就要求其在投資、產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營、財務(wù)等各個方面持續(xù)堅守底線與品質(zhì)，充分發(fā)揮各個支點(diǎn)的穩(wěn)健結(jié)構(gòu)力。事實(shí)上，對于未來目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與各項(xiàng)指標(biāo)的增長，綠城中國也是極具底氣與掌控力的，可以作證這一點(diǎn)的是：截至2022年12月31日，綠城中國累計已售未結(jié)轉(zhuǎn)的金額還有3245億元，其中權(quán)益部分是1846億元。最起碼未來兩年，綠城的盈利前景還是比較明確的。可以看到，綠城中國是一家愿意重復(fù)做好一件事的企業(yè)，耐心且自律，通過不同層面與不同尺度的發(fā)力改善了自身處境與競爭局面，因此可以預(yù)見，其目前所具備的寒冬中的張弛力、財務(wù)中的結(jié)構(gòu)力、未來長期的掌控力，足以支撐它跑得更遠(yuǎn)。