本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道3月22日，龍湖集團(tuán)（0960.HK）發(fā)布2023年業(yè)績(jī)報(bào)告，去年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1807.4億元，同比下降27.87%；股東應(yīng)占溢利128.5億元，同比下降47.25%。在當(dāng)天舉行的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖管理層指出，業(yè)績(jī)下滑主要受地產(chǎn)行業(yè)下行，以及消化存量過程中價(jià)格和毛利率下降影響。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，行業(yè)在經(jīng)過多年發(fā)展后近兩年規(guī)模開始回落，結(jié)合近幾年數(shù)據(jù)，9億—10億平方米是全國(guó)新房住宅市場(chǎng)真實(shí)居住需求對(duì)應(yīng)的體量。短期來(lái)看，市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，龍湖仍會(huì)持續(xù)聚焦核心城市，以銷定產(chǎn)。值得注意的是，自2022年調(diào)整以來(lái)，龍湖內(nèi)部將經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正作為高質(zhì)量發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。2023年，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上。“我們希望通過高質(zhì)量發(fā)展穿越周期，去年經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)過半，如果后續(xù)能夠?qū)κ杖胴暙I(xiàn)過半，那就是真正地完成轉(zhuǎn)型了。”陳序平總結(jié)道。持續(xù)聚焦核心城市“去年龍湖集團(tuán)首次出現(xiàn)盈利下滑，主要還是受地產(chǎn)航道的影響，在消化過去存貨的過程中，出現(xiàn)價(jià)格和毛利率下滑，進(jìn)而使得盈利水平下降。”在業(yè)績(jī)說明會(huì)上，龍湖執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示。據(jù)了解，2023年，在“防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促消費(fèi)”目標(biāo)驅(qū)動(dòng)之下，各地取消區(qū)域限購(gòu)、降低首付比例、調(diào)降房貸利率等政策頻出，共計(jì)出臺(tái)700余次房地產(chǎn)優(yōu)化政策，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。但伴隨著行業(yè)進(jìn)一步調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在去年繼續(xù)收縮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)商品房銷售面積約11.17億平方米，同比下降8.5%，創(chuàng)2012年以來(lái)新低；全國(guó)商品房銷售額約11.66萬(wàn)億元，同比下降6.5%，銷售額創(chuàng)2016年以來(lái)新低。多數(shù)房企去年銷售額下滑明顯。報(bào)告期內(nèi)，龍湖的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1558.6億元，合同銷售額為1734.9億元，銷售總建筑面積為1079.6萬(wàn)平方米。而在2022年，其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收為2270.2億元，合同銷售額為2015.9億元，銷售總建筑面積為1304.7萬(wàn)平方米。過去兩年，伴隨著行業(yè)銷售額下滑、企業(yè)人均效益持續(xù)下降，諸多房企開始優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)行精細(xì)化管理，一切向利潤(rùn)看齊。龍湖管理層介紹，集團(tuán)在過去兩年將管理和銷售費(fèi)用從160多億元降到了100億元左右，降幅達(dá)到35%，其中管理費(fèi)用幾乎減半。“整個(gè)團(tuán)隊(duì)精簡(jiǎn)后，業(yè)務(wù)更加聚焦，城市布局也更加聚焦。”近兩年，城市之間分化愈加明顯，多數(shù)房企紛紛向核心一、二線城市聚焦。分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域銷售金額在龍湖銷售額中占比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一、二線城市銷售占比達(dá)95%。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，陳序平表示，2010—2015年這六年時(shí)間，全國(guó)新房住宅成交面積維持在9億—10億平方米的水平；從2016年開始市場(chǎng)熱度猛增，2016—2021年全國(guó)新房住宅成交面積保持在14億平方米上下。“從9億平方米到14億平方米，這其中有不少是投資性需求。”隨著近幾年以“房住不炒”為主基調(diào)的一系列調(diào)控政策落地，市場(chǎng)熱度逐漸回落，2023年，全國(guó)新房市場(chǎng)住宅成交面積約為9.5億平方米，重新回到2010—2015年間的水平。結(jié)合這些數(shù)據(jù)，陳序平認(rèn)為：“9億—10億平方米是全國(guó)新房住宅市場(chǎng)真實(shí)居住需求對(duì)應(yīng)的體量。”談及當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)，陳序平指出：“從去年以來(lái)，一系列高杠桿企業(yè)的陸續(xù)出險(xiǎn)，影響了購(gòu)房者的信心，這需要時(shí)間去進(jìn)行修復(fù)。同時(shí)在2023年，疫情之后整個(gè)經(jīng)濟(jì)還沒有完全恢復(fù)到疫情前的增速，所以居民的購(gòu)房意愿、負(fù)債意愿仍然處于恢復(fù)過程中。”在此情況下，龍湖對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)作出了更為謹(jǐn)慎的安排。據(jù)趙軼介紹，從去年開始，頭部房企的拿地策略愈加趨同，都集中在一、二線城市，尤其是這些城市的核心區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。2023年，龍湖在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等17個(gè)一線及強(qiáng)二線城市獲取了31宗土地，權(quán)益建筑面積266萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)259億元，總貨值超過770億元，平均溢價(jià)率控制在8%。截止到2023年年底，龍湖土地儲(chǔ)備合計(jì)4539萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值超過5300億元，其中接近80%的土儲(chǔ)都布局在一、二線高能級(jí)的城市。提及今年的銷售計(jì)劃，龍湖執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠表示：“不論外部市場(chǎng)如何變化，龍湖始終將安全性放在發(fā)展的第一位，2024年公司存量項(xiàng)目供貨約2400億元，這里面包括期初的1400億元，今年將新增的供貨大概是1000億元左右。龍湖在此基礎(chǔ)上根據(jù)資金情況新增獲取土地、保持彈性供貨。同時(shí)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況靈活應(yīng)變，主力項(xiàng)目保持產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)、穩(wěn)住售價(jià)、確保利潤(rùn)，同時(shí)快速清盤變現(xiàn)。”據(jù)陳序平介紹，開發(fā)商在2020—2021年高點(diǎn)時(shí)所拿地塊于2022—2023年進(jìn)行銷售和結(jié)算，利潤(rùn)肯定會(huì)受到影響，公司去年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為11%。但后續(xù)隨著近兩年所拿地塊進(jìn)入結(jié)算期，毛利率水平或有所提升。“從去年整個(gè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，龍湖2023年之后拿的項(xiàng)目毛利率能做到20%以上。地產(chǎn)商雖然說到了谷底，但是一個(gè)逐步修復(fù)的過程。”向新模式轉(zhuǎn)型在上述業(yè)績(jī)說明會(huì)上，談及房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，陳序平表示，2016—2021年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都用了同一種方式，即負(fù)債規(guī)模與資產(chǎn)規(guī)模的同步上升。這種發(fā)展模式，被行業(yè)稱之為“舊發(fā)展模式”。“它最大的隱患是銷售規(guī)模與負(fù)債規(guī)模強(qiáng)掛鉤，一旦市場(chǎng)掉頭，負(fù)債是剛性的，而資產(chǎn)又面臨著無(wú)法變現(xiàn)的問題，所以很多企業(yè)就陸續(xù)出險(xiǎn)。”龍湖從2022年開始進(jìn)行了一系列調(diào)整，去年內(nèi)部提出了高質(zhì)量的發(fā)展模式。據(jù)陳序平介紹，其內(nèi)部將經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正作為高質(zhì)量發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。“未來(lái)公司要靠業(yè)務(wù)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。”同時(shí)，在降低有息負(fù)債規(guī)模上，龍湖內(nèi)部提出，要在穩(wěn)步下降的同時(shí)，依靠正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流去下降，而非靠被動(dòng)地出售資產(chǎn)去降負(fù)債。龍湖將業(yè)務(wù)分為開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)三大板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造等C1至C5多航道業(yè)務(wù)。陳序平提出，未來(lái)龍湖C2至C5這四個(gè)航道的非開發(fā)類業(yè)務(wù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)每年利潤(rùn)20%以上的增長(zhǎng)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2023年，龍湖的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到60%以上。具體來(lái)看，商業(yè)投資2023年租金收入同比增長(zhǎng)9%至102.8億元，全年如期新增運(yùn)營(yíng)12座商場(chǎng)，其中7座為輕資產(chǎn)，報(bào)告期末整體出租率為96.2%，較期初提升3個(gè)百分點(diǎn)。截至2023年年底，龍湖開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目總計(jì)88座。2024年龍湖計(jì)劃將新開14座商業(yè)項(xiàng)目，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)，也就意味著，到2024年龍湖開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過100個(gè)。據(jù)陳序平介紹，龍湖內(nèi)部將開業(yè)100座商場(chǎng)稱之為“百M(fèi)ALL時(shí)代”，對(duì)于新開業(yè)的項(xiàng)目，龍湖將進(jìn)行定檔分級(jí)、一店一策的差異化管理；另外也會(huì)對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)效率、空間利用方面的改造提升，以此作為提升商業(yè)業(yè)績(jī)的“抓手”。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面，截至去年年底，龍湖冠寓累計(jì)已開業(yè)12.3萬(wàn)間房源，開業(yè)6個(gè)月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長(zhǎng)6%至25.5億元。據(jù)了解，龍湖的C3航道包括長(zhǎng)租公寓-冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公-藍(lán)海引擎、服務(wù)式公寓-霞菲公館以及活力街區(qū)四大產(chǎn)品線，以及目前新增的兩個(gè)品牌——佑佑兒童醫(yī)院以及椿山萬(wàn)樹頤年公寓。陳序平表示：“去年C3航道已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了6個(gè)億以上的利潤(rùn)，接下來(lái)我們會(huì)針對(duì)C3航道發(fā)布一個(gè)全新的品牌。長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)會(huì)達(dá)到兩位數(shù)，盈利能力也會(huì)同頻增長(zhǎng)。”物業(yè)管理方面，去年龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，期內(nèi)總收入達(dá)102.8億元。其中，物管在管面積達(dá)3.6億平方米。龍湖管理層指出：“物管的毛利率已經(jīng)達(dá)到30%，在行業(yè)中具有優(yōu)勢(shì)，未來(lái)會(huì)在一些收入端再進(jìn)一步發(fā)力。”智慧營(yíng)造方面，2023年，龍湖龍智造簽約的建管項(xiàng)目在60個(gè)左右，簽約的合同金額約40億元，這些項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)在未來(lái)幾年進(jìn)行確收。據(jù)了解，龍湖龍智造是龍湖集團(tuán)2022年最新構(gòu)建的航道，涵蓋了5塊業(yè)務(wù)，包括開發(fā)管理、前期策劃、產(chǎn)品管理、方案施工圖BIM設(shè)計(jì)、數(shù)字孿生等五大產(chǎn)品模塊，代建只是其中之一。展望代建市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間，陳序平指出：“國(guó)外成熟市場(chǎng)大約有30%的外部代建滲透率，目前國(guó)內(nèi)離這個(gè)30%還有很大的空間。”據(jù)他介紹，龍湖龍智造在航道協(xié)同之間具有優(yōu)勢(shì)，目前整體保持30%左右的毛利率水平及較快的增長(zhǎng)速度。穩(wěn)步壓降有息負(fù)債業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2023年龍湖有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，有息負(fù)債規(guī)模從2070億元降到1926億元，同比下降7.4%。截至2023年年末，公司凈負(fù)債率為55.9%，在手現(xiàn)金為604.2億元。今年3月8日，龍湖提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），至此，2024年一季度到期境內(nèi)公司債已完全兌付。據(jù)趙軼介紹，龍湖今年內(nèi)到期的債務(wù)只有100多億元，其中年內(nèi)行權(quán)或剛性到期的境內(nèi)公開債券剩余5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時(shí)間分散、無(wú)集中兌付壓力。公司目前已全額備妥5月到期境內(nèi)公司債兌付資金，同時(shí)今年還會(huì)提前規(guī)劃償還2025年到期的債務(wù)。此外，2026年年底前，龍湖境外無(wú)到期公開債券。在融資品種方面，龍湖目前國(guó)內(nèi)項(xiàng)目貸款僅包括開發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸、信用債，海外則是銀團(tuán)和美元債，“目的是保持債務(wù)結(jié)構(gòu)的清晰、清爽、安全。”趙軼在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，目前公司跟國(guó)有六大行及部分股份制銀行進(jìn)行了深度合作，融資額度較為充裕。融資結(jié)構(gòu)方面，銀行融資占比接近80%，“未來(lái)這個(gè)占比還會(huì)逐步提升，助力整個(gè)公司穿越周期。”近期，華潤(rùn)商業(yè)REIT作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功上市，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。作為同樣擁有大量商業(yè)資產(chǎn)的房企，對(duì)于消費(fèi)REITs，趙軼表示，因?yàn)橐紤]稅賦、重組以及資金用途等因素，REITs發(fā)行較為復(fù)雜，且龍湖很多商業(yè)綜合體是跟住宅捆綁的，要慢慢剝離后才能達(dá)到發(fā)行的狀態(tài)，所以目前對(duì)于消費(fèi)REITs還是一個(gè)積極關(guān)注的狀態(tài)。不過，趙軼亦強(qiáng)調(diào)，在商業(yè)方面，龍湖會(huì)通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，把一些資產(chǎn)的價(jià)值通過融資的方式體現(xiàn)出來(lái)。據(jù)他介紹，目前公司約有110個(gè)重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，用于融資的約70個(gè)，還有40個(gè)可用于后續(xù)融資，“這為公司提供了一個(gè)長(zhǎng)期、低成本的融資渠道。”截至2023年年底，龍湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資達(dá)474億元，平均融資成本不到4%。趙軼表示，隨著新政支持力度的加大，今年龍湖存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換增量已超過110億元，未來(lái)有望進(jìn)一步增多。（編輯：盧志坤 校對(duì)：燕郁霞） 舉報(bào)/反饋