積極信號！龍湖提前還債，融創(chuàng)曲線回歸

這是我們最新推出的欄目 《地產(chǎn)頭條》 ，網(wǎng)羅每周房地產(chǎn)行業(yè)的大事要聞。這周，房地產(chǎn)行業(yè)有哪些動態(tài)？明源君幫大家匯總起來了，下面一起來看看吧。住建部最新表態(tài)，有的房企慌了2024年3月9日，住建部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上，回答了三個問題。當(dāng)中有幾個重點(diǎn)值得關(guān)注：一是城市政府要用好調(diào)控自主權(quán)，現(xiàn)在已經(jīng)充分賦予了城市調(diào)控自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任。一個半月前，住建部宣布「充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)」，現(xiàn)在，再度重申這個說法。目前住建部對各地方的約束，主要是限價、限購和房價問責(zé)制。“因城施策”提了很多年，但如果沒有住建部的許可，地方政府沒有權(quán)力自行取消限價與限購。所謂房價問責(zé)制，就是當(dāng)一座城市的年度房價上漲5%，地方政府就要被住建部問責(zé)。從目前來看，如果房價問責(zé)制還在執(zhí)行，就很難真正實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”的下放。??????????????????二是 要改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售試點(diǎn)已經(jīng)整整搞了十年，但目前還沒出現(xiàn)成功樣板。現(xiàn)房銷售對房企的影響有多大，地產(chǎn)人都很清楚，但目前來看，如果要現(xiàn)房銷售，首先必須深度重構(gòu)土地財政與房企財務(wù)模型。簡而言之，在「土地財政」沒有找到替代方案之前，現(xiàn)房銷售難以真正有效地推進(jìn)。三是要加快建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等專項制度。去年以來，住建部就在大力推動房屋體檢、養(yǎng)老金、保險制度試點(diǎn)了。三項制度中，最受關(guān)注還要算住宅養(yǎng)老金，這筆費(fèi)用從哪里來？眾所周知，商品房是有專項維修基金的，主要用于房屋公共部位的維護(hù)維修及改造。建立養(yǎng)老金制度，其中一個重要原因，是很多老舊小區(qū)的維修基金無法覆蓋使用需要，滿足不了小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的需求。自建房更是根本不存在維修基金一說。按照目前部分城市發(fā)布的消息，住宅養(yǎng)老金將用于房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補(bǔ)貼等，將由公共賬戶和個人賬戶組成。通過列入土地出讓成本、財政預(yù)算撥款和建設(shè)單位繳納、個人繳納等方式籌集。也就是說，對個人而言，商品房的住宅養(yǎng)老金大概率會體現(xiàn)在購房成本及物業(yè)管理費(fèi)上。????四是對嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。對于有損害群眾利益行為的，堅決依法查處，讓他們付出應(yīng)有的代價。這句話住建部一年前就已經(jīng)說過了，這可能意味著，今年對于恒大等暴雷企業(yè)的處置，可能會提速。杭州放開二手房限購3月14日，杭州發(fā)布新政，優(yōu)化二手房限購政策，在該市范圍內(nèi)購買二手住房不再審核購房人資格；優(yōu)化增值稅征免年限，杭州市范圍內(nèi)個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。2022年以來，杭州已經(jīng)多次調(diào)整限購政策。不難發(fā)現(xiàn)，兩項新政均精準(zhǔn)指向二手房領(lǐng)域，這與杭州二手房市場承壓、量價持續(xù)走低有關(guān)。 成交規(guī)模上，去年下半年以來，杭州二手房成交便持續(xù)在低位運(yùn)行，11月由于新政成交短暫沖高，但隨即梯度回落，12月以來成交三連降，2024年2月，杭州二手住宅成交僅22.8萬平方米，同、環(huán)比均下降六成以上，前2月累計成交82.6萬平方米，累計同比轉(zhuǎn)負(fù)，下降11%。不過，全面取消二手房限購之后，杭州仍然是除京滬深以外限購最嚴(yán)的城市。這一次全面取消二手房限購，按照之前的經(jīng)驗(yàn)，政策效應(yīng)大概能持續(xù)一兩個月，如果后續(xù)沒有政策跟進(jìn)，市場又會重歸冷寂。目前來看，杭州樓市最大的問題是新房限價，一二手房倒掛，有些新樓盤搖中就能賺幾百萬。但目前杭州只取消了非核心區(qū)域的新房限價。???????????個別城市出現(xiàn)小陽春跡象3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，伴隨著房企推盤積極性大幅回升，各城市“小陽春”成色幾何？據(jù)克而瑞監(jiān)測，個別城市出現(xiàn)小陽春跡象。深圳春節(jié)后二手房市場開啟強(qiáng)勢復(fù)蘇。 第8周，二手住宅成交規(guī)模便回升至6.4萬平，較2023年周均增長8%，第9周成交更是進(jìn)一步攀升至8.5萬平，同比正增長、較周均值增長44%的同時，還達(dá)到去年下半年以來單周次新高水平。深圳二手房市場能快速復(fù)蘇與節(jié)后掛牌量增價跌密不可分，業(yè)主對后市房價看跌，在節(jié)后紛紛采取拋售策略，掛牌量激增。 深圳新房市場節(jié)后也呈現(xiàn)出快速反彈，但回暖程度不及二手房 。深圳樓市在春節(jié)后出現(xiàn)了回升，主要由新政刺激 、居民陸續(xù)返深、多個網(wǎng)紅盤以價換量、價格普降等綜合作用所致，而從前端指標(biāo)項目來訪、認(rèn)購情況來看，“金三”成色可期，尚可維持當(dāng)前市場熱度。不過若從回暖持續(xù)性來看依舊存疑：一方面二手房成交熱度能否傳導(dǎo)至新房存疑，當(dāng)前業(yè)主普遍看空后市，降價拋售，更多是爭取快速變現(xiàn)，避免資產(chǎn)貶值，這也意味著其出售了房屋之后，短期內(nèi)或?qū)⒉粫徶眯路浚蚨百u舊買新”置換需求對新房成交支撐作用相對有限。另一方面，當(dāng)前新房成交復(fù)蘇不及預(yù)期，也與經(jīng)濟(jì)低迷，居民購買力疲軟等現(xiàn)實(shí)問題密不可分，若后續(xù)無密集利好政策疊加，擴(kuò)充居民購買力，2024年全年新房成交或?qū)⒌陀?023年。與此同時，南京樓市在春節(jié)后也出現(xiàn)回升，但從目前成交情況來看，回暖動力不足。南京樓市在春節(jié)后出現(xiàn)回升，主要是受到春節(jié)假期基數(shù)較低影響，從新房和二手房復(fù)蘇情況來看，新房韌性略強(qiáng)于二手，已恢復(fù)至2024年1月水平，不過與去年年末尚有差距。上海小陽春應(yīng)該是較弱的一次小陽春了，僅僅比2月份的日均成交量有所上升，與去年同期相比仍然有較大差距。第二批房地產(chǎn)融資“白名單”開始推送據(jù)各地住建部透露，近期已開始推送第二批“白名單”。比如廣州一共116個項目入選，較第一批的47個大幅增加一倍以上。第二批報送之際，首批“白名單”項目的融資款，正陸續(xù)到位。隨著各地第二批次推送開啟，越來越多的房企項目正在“入圍”。進(jìn)了白名單，就能拿到貸款嗎？某Top50房企高管表示， “各地‘白名單’項目，是由當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)起和牽頭，確定具體名單后，住建部門再邀請金融機(jī)構(gòu)與項目公司接洽，如果雙方能夠達(dá)成共識，便能夠就保交樓事項再發(fā)放貸款，完成對應(yīng)的融資。但是，（項目方）與金融機(jī)構(gòu)溝通后，應(yīng)該是對原來已經(jīng)有的一些融資，借新還舊的概率會高一點(diǎn)。大規(guī)模的放款目前還沒有，都還在接洽過程中。?各個地方和機(jī)構(gòu)對政策的理解程度不一樣，有些地方跑的快的，有些地方跑的慢，職責(zé)劃分方面可能有點(diǎn)亂，有些人說是盡責(zé)免責(zé)，就是項目進(jìn)了“白名單”（放款）后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該不再承擔(dān)責(zé)任，但是其內(nèi)部說法又有些不一致，現(xiàn)在還是屬于混沌狀態(tài)。?一位房企項目層面的負(fù)責(zé)人也透露， 其實(shí)大家（對‘白名單’）的顧慮，還是在于責(zé)任的問題。 房地產(chǎn)行業(yè)目前的情況都清楚，如果方向明確，單個項目資產(chǎn)也明確，該救就應(yīng)該救，但是清楚歸清楚，干起來還是有點(diǎn)難度的。因?yàn)榻杩钸€是要由項目公司償還，所以金融機(jī)構(gòu)對抵押物，以及未來的還款來源很在乎。?盡管某項目已進(jìn)入“白名單”，但具體支持方面銀行也還是會結(jié)合自身能力、風(fēng)控及商業(yè)方面綜合考慮。房企迎來償債高峰期?????龍湖提前還債?今年一季度又是一波償債高峰期，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年光是3月就有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為581億元，環(huán)比增長47%。部分企業(yè)發(fā)行債券3月到期情況，圖源克而瑞作為民營房企的優(yōu)質(zhì)代表，龍湖又一次提前償還了債務(wù)， 提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）。龍湖集團(tuán)表示，公司2024年內(nèi)行權(quán)或到期的境內(nèi)信用債券僅剩5只，存續(xù)規(guī)模為60.1億元，且到期時間比較分散、無集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團(tuán)境外已無到期美元債。3月8日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2023年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2023年股東應(yīng)占溢利及剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但在過去一年虧損房企占比約60%的情況下，龍湖集團(tuán)股東應(yīng)占核心溢利仍然達(dá)到百億元以上，約在112.7億元至124億元。?3月15日，龍湖集團(tuán)公布了截至2024年2月的營運(yùn)數(shù)據(jù)。公告顯示，2024年1月-2月，龍湖集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)總合同銷售額127.6億元人民幣，合同銷售面積為90.6萬平方米。2023年代建規(guī)模增長50%融創(chuàng)官宣成立代建平臺低調(diào)運(yùn)行一年后，融創(chuàng)官宣代建平臺“融者共創(chuàng)建管集團(tuán)”。根據(jù)融者共創(chuàng)建管官微，融者共創(chuàng)是融創(chuàng)開拓建管業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺，注冊地址為浙江杭州，公司定位為高端不動產(chǎn)綜合解決方案服務(wù)商，將深耕長三角。未來將推出研策定位、產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)管理、營銷服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營全業(yè)務(wù)鏈服務(wù)。???目前，融者共創(chuàng)建設(shè)管理集團(tuán)100%控股的浙江興元建設(shè)依然為其當(dāng)下的核心平臺。其中，開拓的合作項目有商業(yè)代建項目和政府代建項目，目前在寧波、杭州、紹興和安徽蕪湖都有落地項目。事實(shí)上，早在去年年中，融創(chuàng)就正在依托代建平臺在公開土地市場主動出擊，與優(yōu)質(zhì)城投公司及開發(fā)商在多個城市聯(lián)合拿地，實(shí)現(xiàn)曲線回歸，其拒絕躺平的態(tài)勢值得肯定。根據(jù)克而瑞，目前已有超過60家房企加入賽道，并成立專門的平臺公司，打造專屬代建品牌，市場競爭越來激烈。2023年全年累計中標(biāo)代建項目達(dá)357個，2021年和2022年分別為140個和238個，超2022年50%。項目主要集中在長三角，其次是珠三角，長三角代建項目數(shù)占比52.9%；珠三角占比20.2%，合計占比超過7成。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年，從代建企業(yè)新簽規(guī)模看，排名前五的企業(yè)有綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、綠城發(fā)展、藍(lán)綠雙城和金地管理，入圍門檻1035萬平米。從代建銷售規(guī)模看，排名前五的企業(yè)有綠城管理、中原建業(yè)、藍(lán)綠雙城、綠城發(fā)展和騰云科技，入圍門檻最低82.2億元。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，地產(chǎn)商們將目光瞄向了代建賽道，但預(yù)期與實(shí)際總有落差。一位融者共創(chuàng)內(nèi)部人士對界面新聞表示，代建行業(yè)也發(fā)生著深刻變化。具體看，首先，代建行業(yè)內(nèi)涵發(fā)生變化，從“項目代建”到“全過程全產(chǎn)業(yè)鏈咨詢及管理”，需要更高度的整合，更多元的服務(wù)內(nèi)容；代建行業(yè)從早期的“代建”到現(xiàn)在的“建管”，未來會是什么，行業(yè)還在快速變化迭代中。第二，代建市場發(fā)展催生出更多新的業(yè)態(tài)比如城市更新、不良資產(chǎn)處置等，對專業(yè)要求、準(zhǔn)入門檻和復(fù)雜問題的綜合解決能力提出了更高的要求。第三，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化分化，資源方急需專業(yè)賦能，從傳統(tǒng)住宅代建到綜合體的前期定位、運(yùn)營、全鏈條服務(wù)等，對代建方的專業(yè)、團(tuán)隊和品牌都提出了更高的要求。資訊來源：明源地產(chǎn)研究院、界面新聞、觀點(diǎn)地產(chǎn)、克而瑞地產(chǎn)研究、德科未來城市、焦點(diǎn)財經(jīng)Focus等????????點(diǎn)擊下圖，了解詳情