圖片來源：稿定素材“今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。”今年萬科的中報會上，郁亮再吐真言。Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年，100家A股上市房企中有36家業(yè)績虧損，71家已公布半年度業(yè)績的港股上市房企中有27家業(yè)績虧損，占比均接近四成。甚至，一些國央企以及龍頭民營房企也沒扛住，掉入了虧損深坑。但在等待迷霧散去的日子里，仍有一批“逆行者”交出了穩(wěn)健的成績單，比如保利發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)，上半年均實現(xiàn)了核心凈利潤正向增長。這些房企共同特點在于，不斷修煉內(nèi)功，通過精準(zhǔn)布局投資，在合約銷售和回款率上穩(wěn)步提升；同時堅持優(yōu)化財務(wù)管理水平，守住債務(wù)安全底線，維護(hù)公司對資本市場的承諾。學(xué)會適者生存，也留有足夠的安全邊際。后一句，正如龍湖此前所說的：要靠原則，靠底線思維走下去。守住財務(wù)安全底線前不久，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)上市公司再融資政策再度優(yōu)化：房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。該政策面向的群體更明確，即當(dāng)前處于流動性危機(jī)，經(jīng)營較困難的房企。而在更早之前，融資端已經(jīng)給一批優(yōu)質(zhì)房企提前開了一道口子，龍湖就是其中之一。“即使在當(dāng)下融資的環(huán)境下，龍湖要增加有息負(fù)債，仍然是可以的，但是我們選擇了不再增加。”龍湖董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平如此說。截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；凈負(fù)債率為57.2%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，現(xiàn)金短債比為1.96，三道紅線繼續(xù)保持綠檔。龍湖還鋪排了一系列提前還債計劃，是行業(yè)難得一見的清流。公開媒體報道顯示：·2023年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債。至此，龍湖集團(tuán)2023年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。·公司將于2024年1月到期的153億港元銀團(tuán)貸款，也已提前償還72億港元，并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。可以看出，陳序平年初提到“增肌減重”策略在繼續(xù)實踐中。這也是多數(shù)房企的共識，上半年，萬科短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點；其持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。綠城中國也表示會在“財務(wù)安全第一”原則下，進(jìn)一步提升資金的使用效率；同時，公司會確保凈資產(chǎn)負(fù)債率處在一個安全的水平，嚴(yán)控在80%以下。在今年中報中，還有不少房企提到，凈利潤下滑/虧損的原因，除了開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)下降，還包括外匯波動帶來的損失。進(jìn)一步來看，背負(fù)高額外債的開發(fā)商，由于人民幣匯率承壓，產(chǎn)生不小匯兌虧損。有房企敏銳地感知到這一變化，正持續(xù)優(yōu)化改善境內(nèi)外債結(jié)構(gòu)。比如，萬科截至年中的境內(nèi)負(fù)債占比達(dá)到80%，而境外負(fù)債占比僅20%，后者較年初已經(jīng)下降1.9個百分點。在美國加息的背景下，萬科還在爭取進(jìn)一步降低海外負(fù)債，目前已經(jīng)啟動提前還款的準(zhǔn)備。龍湖也有動作。截至2023年6月底，集團(tuán)外幣債占比進(jìn)一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，進(jìn)一步提升保護(hù)了經(jīng)營盤面的安全度。搶灘一二線城市成主流財務(wù)之外，穩(wěn)健房企的另一重要底氣是：分布在高能級城市的土儲貨值。克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，上半年頭部房企在核心城市拿地相對充裕，當(dāng)前投資十分聚焦，一二線是企業(yè)布局、補(bǔ)倉、調(diào)倉的重點。截至8月25日，綠城中國累計新增貨值1005億元，這些新增貨值中杭州、西安、寧波、蘇州等一二線城市占比達(dá)89%。濱江則把目光鎖定在大本營杭州，公開資料顯示，濱江上半年于杭州土拍中拿地共計12宗，占其同期杭州新增項目數(shù)量的57%。龍湖也適時精準(zhǔn)出擊，上半年新增20幅新地，87%的貨值集中在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市。向高能級城市聚焦策略，意味著在一定程度上能減輕市場波動影響，保證規(guī)模效益。今年上半年，龍湖實現(xiàn)全口徑銷售金額985億元，同比增長約15%，其中95%的銷售占比來自一二線高能級城市。供求相對平衡、去化周期較為穩(wěn)定的杭州，上半年為濱江貢獻(xiàn)了89.7%的銷售份額，濱江由此首次擠入行業(yè)前十。國央企方面，中海地產(chǎn)是一個典型，上半年實現(xiàn)銷售金額1801.8億元，逆勢增長30.1%，行業(yè)排名沖入前三。國盛證券認(rèn)為，中海銷售動能強(qiáng)勁，這得益于高度聚焦核心城市的土儲。龍湖集團(tuán)管理層在中期業(yè)績會上透露，其87%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，且依然會嚴(yán)守投資刻度，聚焦在20個主力城市和14個機(jī)會城市里面。綠城中國管理層也看到，聚焦核心城市的核心地塊的策略，會帶來毛利率降低，但是安全性更高，去化速度和價格也更有保障，最終帶來利潤率的提高。機(jī)構(gòu)預(yù)計，若三季度銷售無明顯企穩(wěn)回升，房企拿地大概率保持理性和謹(jǐn)慎，未來會更加關(guān)注性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊。多元業(yè)務(wù)分散風(fēng)險郁亮口中提到的“現(xiàn)在市場顯然跌過頭了”，或許是殘酷的現(xiàn)實。但他還補(bǔ)充了一句，“從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會在出現(xiàn)。”房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入出現(xiàn)下滑時，萬科也有向陽的一面，比如經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入依然保持11.9%的增長，達(dá)到267.3億元。當(dāng)下，多元化業(yè)務(wù)的穩(wěn)步增長能夠增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險能力，是穿越周期的有力法寶之一。這在龍湖也同樣適用。2023年上半年，龍湖集團(tuán)由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%，經(jīng)營性利潤占比過半。得益于上述業(yè)務(wù)的增長，龍湖整體毛利率進(jìn)一步修復(fù)，毛利額達(dá)到139億元，毛利率提升至22.4%。事實上，要想具備“多條腿”走路的能力，并非一朝一夕可以實現(xiàn)，需要房企自身擁有高度的自律、韌性以及耐性。比如萬科，經(jīng)過10多年積累，近兩年才見到【開發(fā)、經(jīng)營與服務(wù)并重】的轉(zhuǎn)型紅利。龍湖構(gòu)建起地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道高效協(xié)同、利潤多元化的生態(tài)體系，也經(jīng)歷了漫長的“增肌”過程。今年業(yè)績會上，龍湖表示，上半年商業(yè)航道開始貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流。據(jù)悉，今年龍湖將圍繞全集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流為主這個目標(biāo)前進(jìn)，未來將不再依靠融資負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動公司業(yè)務(wù)增長，而是靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長。“不管市場多久才能恢復(fù)，我們做了充分準(zhǔn)備,有信心穿越這個周期。”龍湖管理層在中期業(yè)績會上這樣說道。信心背后，財務(wù)自律是“安全墊”，多元化經(jīng)營戰(zhàn)略是“護(hù)城河”。